რას ნიშნავს ROI უძრავ ქონებაში?

უძრავი ქონების ბაზარზე შეთავაზებების სიმრავლე არჩევანს ხშირად ართულებს. განსაკუთრებით რთულია გადაწყვეტილების მიღება მაშინ, როდესაც ინვესტორს სრულიად განსხვავებული ტიპის ობიექტების ან ლოკაციების შედარება უწევს. ასეთ ვითარებაში ჩნდება მთავარი კითხვა: როგორ არის შესაძლებელი წინასწარ იმის განსაზღვრა, თუ რომელი შენაძენი მოიტანს სარგებელს და რომელი აღმოჩნდება წამგებიანი?

სწორედ ამ კითხვაზე პასუხის გასაცემად და ბუნდოვანი ვარაუდების კონკრეტული გათვლებით ჩასანაცვლებლად გამოიყენება ROI (Return on Investment). ეს არის ინვესტიციის უკუგების მაჩვენებელი, რომელიც ზუსტ რიცხვებში ასახავს კაპიტალის ეფექტურობას. მარტივად რომ აიხსნას, ROI-ს მეშვეობით დგინდება, დაბანდებული ყოველი ლარიდან რამდენია უკუგება მოგების სახით.

რა არის ROI და რატომ არის მნიშვნელოვანი

ROI არის ფინანსური ინდიკატორი, რომელიც ზომავს, თუ რამდენ მოგებას გამოიმუშავებს კონკრეტული ობიექტი (ბინა, აპარტამენტი, კომერციული ფართი) ყველა ხარჯისა და თავდაპირველად ჩადებული კაპიტალის გამოკლებით. თუმცა, უძრავი ქონების შემთხვევაში ეს პროცესი განსხვავდება სხვა აქტივებისგან. მაგალითად, აქციებისგან განსხვავებით, სადაც ძირითადად ფასის ცვლილებაზე კეთდება აქცენტი, უძრავი ქონების შემთხვევაში დაკვირვება შემოსავლის გენერირებაზე, ოპერაციულ ხარჯებსა და საბანკო ვალდებულებებისთვის მის შესაძლო გამოყენებაზე ხდება. 

ეს მაჩვენებელი ინვესტორებს სამი ძირითადი ფაქტორის განსაზღვრაში ეხმარება:

მომგებიანობის შეფასება: სანამ თანხა დაბანდდება, წინასწარ გათვლილი ROI უნდა აღემატებოდეს დაწესებულ მინიმალურ ზღვარს;

შედარებითი ანალიზი: ROI-ს დახმარებით მათემატიკურად შესაძლებელია ისეთი განსხვავებული აქტივების შედარება, როგორიცაა, მაგალითად, საცხოვრებელი ბინა ვაკეში და კომერციული ფართი გლდანში;

შედეგების მონიტორინგი: ქონების შეძენის შემდეგ ეს კოეფიციენტი უჩვენებს მფლობელს, რამდენად აისახება მართვის გაუმჯობესება რეალურ ფინანსურ შედეგებზე.

ანალიზისას გასათვალისწინებელია ისიც, რომ უძრავი ქონების უკუგება ერთი კონკრეტული რიცხვით არ განისაზღვრება, რადგან შემოსავალი, როგორც წესი, რამდენიმე წყაროდან გროვდება:

ფულადი ნაკადი: ქირიდან მიღებული ყოველთვიური შემოსავალი ხარჯების გამოკლებით;  

კაპიტალის დაგროვება: იპოთეკური სესხის ძირითადი თანხის დაფარვა;  

ფასის ზრდა: ქონების საბაზრო ღირებულების მატება.

მნიშვნელოვანია გახსოვდეთ, რომ თითოეულ ამ კომპონენტს რეალიზაციისთვის განსხვავებული დრო და პირობები სჭირდება.

რა ითვლება კარგ ROI-დ?

ხშირად ისმის კითხვა, თუ რა მაჩვენებელი შეიძლება ჩაითვალოს ყველაზე კარგ შედეგად. რეალურად, ROI საკმაოდ პირობითი ცნებაა და ის სრულად არის დამოკიდებული აქტივის ტიპზე, თანმხლებ რისკებსა და ბაზარზე არსებულ მოცემულობაზე. ზოგადი სურათის შესაქმნელად შეიძლება მოვიყვანოთ ამერიკის შეერთებული შტატების სტატისტიკა, სადაც საცხოვრებელი უძრავი ქონების საშუალო წლიური უკუგება დაახლოებით 10.6%-ია, კომერციული ფართების - 9.5%, ხოლო უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტების (REITs) შემთხვევაში ეს მაჩვენებელი 11.3%-ს აღწევს.

კერძო ინვესტორები, რომლებიც აქტივების შესაძენად სესხს იყენებენ, ხშირად 8%-დან 12%-მდე წლიურ ფულად უკუგებას ისახავენ მიზნად. რაც შეეხება მთლიან უკუგებას (IRR), ამ შემთხვევაში მოლოდინი 15%-დან 20%-მდე მერყეობს. თუმცა, მშრალი ციფრები კონტექსტის გარეშე ბევრს არაფერს ნიშნავს, რადგან მაღალი ROI ხშირად მაღალ რისკსაც გულისხმობს, ამიტომ თითოეული შემთხვევა ინდივიდუალურ შეფასებას საჭიროებს.

როგორ გამოითვლება ROI უძრავ ქონებაში

უძრავ ქონებაში უკუგების გამოსათვლელად ორი ძირითადი მეთოდი არსებობს. მათი არჩევა დამოკიდებულია იმაზე, თუ როგორ ფინანსდება შენაძენი -სრული თანხის გადახდით თუ საბანკო სესხის გამოყენებით.

სრული თანხის გადახდით

პირველი, ე.წ. „სრული ღირებულების მეთოდი“ (Cost Method) გამოიყენება მაშინ, როცა ქონების შეძენა მთლიანად საკუთარი სახსრებით ხდება და საჭიროა აქტივის ბუნებრივი მომგებიანობის შეფასება ბანკის ჩართულობის გარეშე. გამოთვლის პრინციპი ასეთია: ინვესტიციიდან მიღებულ სრულ მოგებას აკლდება ინვესტიციის ღირებულება, შემდეგ კი მიღებული რიცხვი იყოფა ისევ ინვესტიციის ღირებულებაზე.

მაგალითისთვის, თუ ინვესტორმა მშენებარე ბინის ყიდვა 150,000 ლარად გაწყვიტა და რემონტში დახარჯა 50,000 ლარი, სრული ინვესტიცია 200,000 ლარს შეადგენს. ერთი წლის შემდეგ ქონების 300,000 ლარად გაყიდვისას, მოგება არის 100,000 ლარი. ფორმულის მიხედვით, 100,000 იყოფა 200,000-ზე, რაც 50%-იან უკუგებას იძლევა. 

საბანკოს სესხით

იმ შემთხვევაში თუ ინვესტორმა ბინა განვადებით ან საბანკო კრედიტით შეიძინა, მაშინ მან ROI-ის გამოთვლის მეორე მეთოდი უნდა გამოიყენოს, რომელიც სულ სხვა შედეგს იძლევა. 

ამ შემთხვევაში ინვესტორი იღებს სესხს ბინის ღირებულების 80%-ის დასაფარად, რაც 120,000 ლარს შეადგენს. გამოდის, რომ მისი პირადი ჯიბიდან გადახდილი თანხა ანუ პირველადი შენატანი არის მხოლოდ 30,000 ლარი. ამას ემატება რემონტის 50,000 ლარი, რასაც ინვესტორი თავად იხდის. საბოლოო ჯამში, მის მიერ რეალურად დაბანდებული საკუთარი ფული 80,000 ლარია.

იმ შემთხვევაში, თუ ქონება 300,000 ლარად გაიყიდება, ამ თანხიდან პირველ რიგში ბანკის ვალი, 120,000 ლარი, დაიფარება და ინვესტორს 180 000 ლარი დარჩება. რადგან თავდაპირველად მან 80,000 ლარი გადაიხადა, მისი სუფთა მოგება 100,000 ლარს შეადგენს. 

ასეთ შემთხვევაში უკუგების გამოსათვლელად 100,000 ლარ მოგება უნდა გაიყოს არა ბინის სრულ ღირებულებაზე, არამედ რეალურად დახარჯულ 80,000 ლარზე, რაც 125%-იან მაჩვენებელს უტოლდება. ეს ნათლად აჩვენებს, თუ როგორ ზრდის სესხის გონივრული გამოყენება მოგების პროცენტულ მაჩვენებელს. ამრიგად, წინა შემთხვევისაგან განსხვავებით, აქ მიიღება შედეგი, როცა მოგება ინვესტიციაზე მეტია.

ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ROI-ზე

რეალურ ცხოვრებაში ROI-ზე მრავალი გარე ფაქტორი ზემოქმედებს. მათ შორის უპირველესი ლოკაცია და ინფრასტრუქტურაა. უძრავი ქონების ღირებულებას და პოტენციალს, პირველ რიგში, მისი ადგილმდებარეობა განსაზღვრავს. თუმცა, ლოკაციის შეფასება ზოგადი შთაბეჭდილებით არ უნდა მოხდეს, არამედ დეტალურად უნდა გაანალიზდეს შემდეგი ეკონომიკური კომპონენტები:

სიახლოვე დასაქმების ცენტრებთან;

სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა;

სკოლები, პარკები და სავაჭრო ობიექტები.

ეს ფაქტორები ზემოქმედებს საინვესტიციო ქონების პოტენციალზე, მასზე მოთხოვნსა და გაქირავების სტაბილურობაზე.

ლოკაციის გარდა, მნიშვნელოვანია ქონების ტიპის სწორად შერჩევა, რადგან სხვადასხვა უძრავ ქონებები განსხვავებული რისკებითა და სარგებლით ხასიათდება. ქართულ რეალობაში ინვესტორები ძირითადად ორ გზას ირჩევენ:

მშენებარე თუ დასრულებული: მშენებარე ბინაში ინვესტირება კაპიტალის ზრდის კუთხით საინტერესოა. საწყის ეტაპზე ფასი დაბალია, მშენებლობის დასრულებისას კი ღირებულება იმატებს. თუმცა, გასათვალისწინებელია მშენებლობის ვადები და ის ფაქტი, რომ ამ პერიოდში იჯარის მიღება შეუძლებელია. მეორე მხრივ, გარემონტებული ბინა უფრო ძვირია და ფასიც შედარებით ნელა იზრდება, მაგრამ სამაგიეროდ, შეძენისთანავე შეუძლია შემოსავლის მოტანა.

პრემიუმ თუ სტანდარტული სეგმენტი: პრემიუმ კლასის კომპლექსები, რომლებსაც დაცვა, კონსიერჟი და მოწესრიგებული სივრცეები აქვს, უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის ყველაზე მომგებიანია. ასეთი ბინები ძირითადად მაღალგადამხდელუნარიან დამქირავებელზეა გათვლილი. სტანდარტული ტიპის ბინები კი უფრო ადვილად ქირავდება, თუმცა ხშირია მოიჯარეების ცვლილება, რაც ბინის მოვლასა და მართვაზე მეტ ძალისხმევას მოითხოვს.

ხშირად ხდება, რომ ქაღალდზე გათვლილი ROI რეალობაში არ სრულდება, რადგან ინვესტორები ბინის მუდმივ, შეუფერხებელ გაქირავებას ვარაუდობენ. სინამდვილეში კი, მოიჯარეების ცვლილებას თან ახლავს პერიოდები, როდესაც ბინა ცარიელია და პასიური შემოსავალიც არ გენერირდება. 

გარდა ამისა, არსებობს ქონების მართვისა და ტექნიკური ხარჯები. მართალია, ბინის დამოუკიდებლად გაქირავებით მენეჯმენტის თანხა იზოგება , მაგრამ სანაცვლოდ დიდი დრო და ენერგია იხარჯება. აუცილებელია სარეზერვო თანხის არსებობა ისეთი გაუთვალისწინებელი შემთხვევებისთვის, როგორებიცაა, ტექნიკის მწყობრიდან გამოსვლა ან კოსმეტიკური დაზიანებები.

რა შეცდომებს უშვებენ ყველაზე ხშირად ROI-ის დაანგარიშებისას?

ხარჯების არასწორი გათვლა ხდება ინვესტორთა შეცდომების მთავარი მიზეზი. მონაცემების სიმწირის გამო, ხშირად გამოიყენება გამარტივებული წესები, რაც არაზუსტ სურათს ქმნის. ერთ-ერთი ასეთი გავრცელებული მეთოდია „50%-ის წესი“, რომლის მიხედვითაც ვარაუდობენ, რომ შემოსავლის ნახევარი ხარჯებზე მიდის, ხოლო ნახევარი - მოგებაზე. რეალობაში, ხარჯების წილი ბაზრის მიხედვით 30%-დან 60%-მდე მერყეობს და მსგავსი შაბლონური მიდგომა შესაძლოა მცდარი აღმოჩნდეს.

კიდევ ერთი სერიოზული შეცდომაა მიმდინარე და კაპიტალური ხარჯების ერთმანეთში არევა. ინვესტორებმა ხშირად არ იციან, როგორ გაიმიჯნოს წვრილმანი შეკეთება (მაგალითად, ონკანის შეცვლა) მსხვილი კაპიტალური დანახარჯისგან. სწორი მიდგომაა, წინასწარ განისაზღვროს წლიური სარეზერვო თანხა კვადრატულ მეტრზე გადაანგარიშებით. 

შეჯამების სახით შეიძლება ითქვას, რომ უძრავ ქონებაში ROI კომპლექსური მაჩვენებელია, რომელიც ნათლად ასახავს, რამდენად ეფექტურად იხარჯება და ბრუნავს კაპიტალი. სრულყოფილი სურათის დასანახად აუცილებელია ფულადი შემოსავლიანობის, ფასის ზრდისა და კაპიტალის დაგროვების ერთობლივი ანალიზი, ასევე სესხის გონივრული გამოყენება.

აი, ბლოგისთვის განკუთვნილი ტექსტი, რომელიც ორგანულად მოერგება თქვენს მიერ მოწოდებულ სტატიას ROI-ს შესახებ. ის აჯამებს თეორიულ ნაწილს და სთავაზობს მკითხველს პრაქტიკულ საინვესტიციო შესაძლებლობას „მატერიას“ პროექტების სახით.

შეიძინეთ მაღალი უკუგების უძრავი ქონება „მატერიას“ პროექტებში

როგორც ზემოთ განვიხილეთ, ROI-ს კოეფიციენტი პირდაპირ კავშირშია რისკების მართვასთან, ლოკაციასა და პროექტის ხარისხთან. მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ზუსტი საპროცენტო მაჩვენებლის წინასწარ დაფიქსირება შეუძლებელია, არსებობს ფუნდამენტური ფაქტორები, რომლებიც მაღალ უკუგებას განაპირობებს. დეველოპერული კომპანია „მატერია“ ქმნის სწორედ ისეთ პრემიუმ კლასის აქტივებს, რომლებიც ინვესტორს სტაბილური შემოსავლისა და კაპიტალის ღირებულების ზრდის გარანტიას აძლევს.

„მატერიას“ პორტფელი გამოირჩევა სტრატეგიული ლოკაციებით, მშენებლობის უმაღლესი ხარისხითა და მულტიფუნქციური ინფრასტრუქტურით, რაც უძრავ ქონებას მაღალ ლიკვიდურობას ანიჭებს. განვიხილოთ კომპანიის ორი გამორჩეული პროექტი, რომლებიც საუკეთესო საინვესტიციო პოტენციალს ატარებს:

1. Materia Outlook Forest კრწანისში

თუ თქვენი მიზანია ინვესტიცია მაღალი საიჯარო შემოსავლის მისაღებად, Outlook Forest იდეალური არჩევანია. პროექტი მდებარეობს კრწანისის დიპლომატიურ უბანში, საფრანგეთის, დიდი ბრიტანეთისა და სხვა ქვეყნების საელჩოების სიახლოვეს. ეს ლოკაცია ავტომატურად უზრუნველყოფს მოთხოვნას მაღალგადამხდელუნარიანი დამქირავებლების (დიპლომატები, ექსპატები) მხრიდან.

რატომ მოიტანს ეს პროექტი მაღალ ROI-ს?

უნიკალური ინფრასტრუქტურა: 28-სართულიანი კომპლექსი მოიცავს ღია და დახურულ აუზებს, ფიტნეს ცენტრს, სპას, ბიზნეს ლაუნჯს და Rooftop რესტორანს. ასეთი სერვისები ზრდის ქონების საიჯარო ღირებულებას.

რეკრეაციული ღირებულება: კომპლექსს აქვს საკუთარი სასეირნო ბილიკი, რომელიც პირდაპირ უერთდება ბოტანიკურ ბაღს და 1 კმ-იან ჰაიკინგ გზას ტყეში.

პრემიუმ ხარისხი: ალუმინის კარ-ფანჯარა და ენერგოეფექტური მასალები ამცირებს სამომავლო საექსპლუატაციო ხარჯებს, რაც ზრდის წმინდა მოგებას.

2. Tabakhmela Estates: ინვესტიცია მიწაში დამატებითი ღირებულებით

Materia Estates-ის მიმართულება გთავაზობთ სრულიად განსხვავებულ და ინოვაციურ საინვესტიციო მოდელს. ტაბახმელაში, 8 ჰექტარზე განთავსებული პროექტი აერთიანებს ინფრასტრუქტურულად სრულად გამართულ მიწის ნაკვეთებს.

საინვესტიციო უპირატესობები:

კაპიტალის ზრდა: მიწა, როგორც აქტივი, დროთა განმავლობაში ძვირდება, ხოლო მიწა, რომელსაც მოყვება გამზადებული კომუნიკაციები და გზები - კიდევ უფრო სწრაფად ზრდის ფასს.

მზა ეკოსისტემა: ტერიტორიაზე უკვე გათვალისწინებულია პადელისა და კალათბურთის მოედნები, ველობილიკები, სკვერები და დაცული ტერიტორია.

მოქნილობა: მფლობელს შეუძლია ააშენოს სახლი ინდივიდუალური პროექტით (შეთანხმებული ფასადით) ან გამოიყენოს კომპანიის მიერ შეთავაზებული პროექტები, რაც ამცირებს მშენებლობის ორგანიზაციულ რისკებსა და დროს.

„მატერიას“ პროექტებში ინვესტირება ნიშნავს არა მხოლოდ კვადრატული მეტრების შეძენას, არამედ კაპიტალის დაბანდებას ისეთ გარემოში, სადაც ინფრასტრუქტურა, უსაფრთხოება და პრესტიჟული ლოკაცია მუშაობს თქვენს სასარგებლოდ. ეს არის აქტივები, რომლებიც წლების განმავლობაში ინარჩუნებს და ზრდის ღირებულებას.

თუ მზად ხართ, განიხილოთ პრემიუმ საცხოვრებელი, რომელიც სრულად პასუხობს თქვენს მოთხოვნებს კომფორტზე, უსაფრთხოებასა და მაღალ უკუგებაზე, დაგვიკავშირდით:

📍 ქ. თბილისი, ვასილ ბარნოვის ქუჩა #84

📞 +995 0322 11 11 10